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売却にかかる税金

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※平成29年10月31日現在

1、個人が不動産を売却したらどんな税金がかかるの? 

 

① 所得税(譲渡所得)
② 住民税(譲渡所得)
③ 消費税(住んでいる不動産を売却した場合はかかりません)
※投資用不動産等一定の条件に該当する場合に発生します。
④ 印紙税(売買契約書に貼付する際に発生)
⑤ 登録免許税(抵当権抹消の登記が必要な場合に発生)
 

2、所得税、住民税はいくらかかるの?

 

原則的な考え方は、売った値段から買った金額(建物の金額から価値が目減りした金額をマイナスした金額)がプラス(利益)になった場合にその利益に税率を掛けて税金を計算します。税率は売却した不動産を使っていた時期(保有期間)により変わります。
具体的には売却した年の1月1日時点で使っていた期間が5年を超える場合と5年を超えない場合とにより税金の金額が変わり、長く使っていたほうが税金は安くなります。
売った値段から買った金額(建物の金額から価値が目減りした金額をマイナスした金額)がプラス(利益)になった場合
 
(1)5年超の場合(長期譲渡所得)
・(売った金額)▲(買った金額+譲渡費用)▲α×15%=所得税
・(売った金額)▲(買った金額+譲渡費用)▲α×5%=住民税
 
(2)5年以下の場合(短期譲渡所得)
・(売った金額)▲(買った金額+譲渡費用)▲α×30%=所得税
・(売った金額)▲(買った金額+譲渡費用)▲α×9%=住民税
 
※買った金額:このうち建物の金額は、使用していた期間の減価償却費をマイナスした金額となります。
※譲渡費用:測量費、仲介手数料、収入印紙など
              
(3)復興特別所得税
平成25年から平成49年までは復興特別所得税がかかります。
 
・基準所得税額復興特別所得税(原則、所得税の金額です。)×2.1%
             
(4)税金が安くなる▲αって何?
・売った利益からマイナスしているαの金額とは、住んでいた不動産の場合3000万円。その不動産を売った場合には、利益から最高3000万円マイナスできます。つまり住んでいる不動産を3000万円未満の利益の場合は税金はかかりません。 
 
※前年、前前年にも住んでいた不動産を売ってその時に3000万円を控除している場合等、一定の条件に該当すると3000万円マイナスできません。
※その他、国や地方公共団体の事業や都市開発のために売却した場合、一定の条件に該当すれば控除や税率が低くなる場合があります。
 
・3000万円をマイナスしても利益が出る場合
譲渡したときの1月1日時点で使用期間が10年を超える場合
 
(イ) 利益が6000万円以下の場合:
所得税の税率が15%⇒10%、住民税の税率が5%⇒4%となります。
(ロ)利益が6000万円を超える場合:
所得税、住民税の税率は同じですが、税金が300万円、60万円低くなります。
 

3、居住用不動産を売った他の不動産に買い換える場合など

住んでいる不動産を売って他の不動産に買い換える場合には、一定の条件に当てはまる場合には、買い換えたときには利益を認識せず、将来その買い換えた不動産を売った時に利益を認識するという場合もあり得ます。
つまり、買い換えたときには利益が発生してもそれを認識せず、将来買い換えた不動産を売った時に利益を認識し、税金が発生することになり、税金を繰り延べるという効果が生じる場合もあります。
 

4、所得税、住民税は誰が税金するの?

売った人が売った年の翌年の3月15日までに確定申告により自分で計算し、税金を納めることになります。

 
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